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为直系亲属买房的法律风险提示
发布时间:2017-07-19  浏览次数:  来源:   字体大小:【

 

房价飙升、可能开征房产税、限购限贷,楼市的每一次风吹草动都引起全社会的关注。有人集全家几代之力购一套房,有人未雨绸缪,子女尚未成年,房子已然齐备。此间种种看似简单,但实则触及诸多法律条文,许多问题也需关注。

提示一:婚前父母为购房出资的,原则上认定为对自己子女的赠与。

《婚姻法司法解释(二)》明确规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。这里的应当认定,是在父母实际出资时,其具体意思表示不明的情形下,从社会常理出发,推定为赠与。若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的,则不能适用该条规定。当然,该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的,离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明,不难联想到其中的利益关系,为此该等陈述或证明不足以排除赠与的推定。

此外,尽管《婚姻法司法解释(二)》中的该条规定仅限于购房出资,但对于实践中可能发生的购买其他物品的出资,同样可根据该条规定作出相应的归属认定。

提示二:婚后父母为购房出资的,原则上认定为对夫妻双方的赠与。

当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。此处的应当认定,与婚前出资一样,适用同样的推定规则。

此外,根据《婚姻法司法解释(三)》的进一步规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

提示三:出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。这是因为房改房的购买主体具有特定性,是某单位职工享受的一种福利待遇,只能以父母名义购买,父母为房屋的产权人。而夫妻以共同财产出资的,与产权人之间形成债权债务关系,可以作为债权主张还款,而不能主张产权或份额。

提示四:房产登记在未成年子女名下存在诸多风险。

出于节省税费、作为子女婚前财产、风险隔离等诸多因素的考量,现在不少家长将房屋直接登记在未成年子女名下,这其中亦有不少法律风险值得警惕。首先,该房屋应认定为对子女的赠与,其产权归属未成年子女所有。由此,该财产已不属于夫妻共同财产,无法在离婚时进行分割。其次,除非是为了未成年子女的利益,诸如大额消费、生病医疗等原因,父母无法出售、处置该房产。最后,待父母年老之后,如子女不尽赡养义务的,父母也难将房屋收回。

为直系亲属购买房屋牵连广泛,一不小心可能会引起家庭情感以及法律等多方面问题,购房者在涉及相关问题时应提前预防,完善有关法律文件,避免出现后续纠纷。

 

江苏高的律师事务所 杨洋律师

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